La clause d’inaliénabilité fait partie de ces petites phrases perdues au milieu d’un acte notarié ou de statuts de société… mais qui peuvent vous compliquer sérieusement la vie si vous ne les avez pas vues venir. Quand elle est bien pensée, elle protège un patrimoine familial, un immeuble de rapport ou le capital d’une société. Mal rédigée, elle bloque une vente, empêche une cession de titres, voire fait fuir les investisseurs. Stéphane, votre expert immobilier passionné, vous propose un tour d’horizon concret et sans jargon inutile.
Clause d’inaliénabilité : définition simple mais effets puissants
Concrètement, une clause d’inaliénabilité est une disposition contractuelle ou statutaire qui interdit de vendre, donner ou céder un bien ou des droits (actions, parts sociales, usufruit…) pendant une certaine période.
On la retrouve notamment :
- dans les libéralités (donations, successions) pour empêcher un héritier de vendre un bien trop vite ;
- dans les statuts de société (SAS, SARL, etc.) pour stabiliser l’actionnariat au démarrage d’un projet ;
- dans certains montages patrimoniaux pour garder un immeuble dans la famille.
Sur le papier, c’est simple : on interdit d’aliéner. Dans la vraie vie, il faut respecter des conditions de validité très strictes, sinon la clause est purement et simplement réputée non écrite.
Les conditions de validité : ce que le juge regarde en premier
Le Code civil encadre sévèrement ces clauses, notamment lorsqu’elles sont liées à une donation ou un testament. Pour être valable, une clause d’inaliénabilité doit respecter deux grands principes.
Une durée limitée, jamais perpétuelle
L’interdiction de vendre ne peut pas être éternelle. En matière de sociétés (par exemple en SAS), la durée est en pratique limitée à 10 ans pour les titres, avec la possibilité de renouvellement si les associés le décident à nouveau. En libéralités, une durée liée à la vie d’une personne est souvent regardée de très près : si elle revient à figer le bien pour des générations, le juge peut sanctionner.
Retenez l’idée suivante : plus la durée est longue, plus il faudra justifier finement l’intérêt de cette restriction.
Un intérêt sérieux et légitime
L’interdiction doit protéger un objectif précis, considéré comme légitime. Quelques exemples fréquents :
- préserver un immeuble de famille pour éviter une revente précipitée ;
- assurer la stabilité du capital d’une société le temps du lancement ;
- protéger un héritier fragile (mineur, personne vulnérable) ;
- garantir la pérennité d’une entreprise familiale transmise par donation-partage.
En revanche, une clause posée « pour le principe », sans justification concrète ou pour des raisons manifestement abusives (par exemple pour nuire à un héritier ou à un associé) prend un gros risque d’être annulée.
Où rencontre-t-on le plus souvent une clause d’inaliénabilité ?
Pour les investisseurs et propriétaires, on la croise surtout dans deux univers : le patrimoine immobilier (notamment familial) et les sociétés.
Dans les donations et successions immobilières
Un parent qui donne un appartement ou un immeuble à son enfant peut insérer une clause d’inaliénabilité pour éviter que le bien soit revendu en quelques mois pour financer une voiture de sport. L’objectif est clair : protéger la transmission et la conservation du patrimoine.
Pour un investisseur locatif, cela peut impacter directement sa stratégie de sortie. Imaginons que vous héritiez d’un logement en mauvais DPE avec interdiction de vente pendant une période donnée : vous devrez alors, avant tout, travailler sur la valorisation (rénovation énergétique, optimisation des loyers) plutôt que compter sur une revente rapide. Dans ce cas, un détour par des ressources dédiées à la méthode pour améliorer son DPE avant une vente peut vite devenir indispensable.
Dans les statuts de SAS et autres sociétés
En société, la clause d’inaliénabilité sert principalement à figer le tour de table pendant les premières années :
- les associés fondateurs d’une SAS s’engagent à garder leurs actions pendant une durée maximale de 10 ans ;
- ils évitent ainsi qu’un associé clé ne cède ses titres à un tiers juste après la levée de fonds ;
- la banque ou l’investisseur y voit une garantie de stabilité.
Souvent, cette clause cohabite avec des clauses d’agrément ou de préemption : l’inaliénabilité empêche toute cession pendant un temps ; ensuite, l’agrément et la préemption encadrent les conditions de sortie.
Conséquences concrètes : ce que vous pouvez (ou ne pouvez pas) faire
Insérer (ou subir) une clause d’inaliénabilité n’est pas anodin, notamment pour un investisseur immobilier qui a besoin de liquidité et de flexibilité.
Blocage de la vente… sauf autorisation judiciaire
Tant que la clause produit ses effets, vous ne pouvez pas vendre ou donner le bien concerné, ni céder les titres visés. En cas d’urgence (divorce, surendettement, projet professionnel indispensable), il est parfois possible de demander au juge une mainlevée ou une révision de la clause, surtout en matière de libéralités, lorsque l’intérêt initial n’existe plus.
Mais cette procédure prend du temps, coûte de l’argent et n’a rien de garanti. Mieux vaut donc anticiper dès la rédaction.
Impact sur votre stratégie d’investissement
Pour un investisseur, une clause d’inaliénabilité peut :
- limiter la revente rapide (exit) et donc rallonger l’horizon d’investissement ;
- réduire l’attractivité du bien pour un futur acquéreur (qui reprend parfois la contrainte) ;
- complexifier un montage de type démembrement, SCI ou holding patrimoniale.
Avant de signer une donation d’un immeuble locatif avec inaliénabilité, demandez-vous : ce bien s’inscrit-il dans ma stratégie de long terme ? Si vous êtes plutôt adepte des arbitrages réguliers et des changements de typologie (par exemple en passant d’un studio à un T3, comme évoqué dans le match entre investir dans un T2 ou un T3), une clause trop rigide risque d’être un boulet.
Comment bien rédiger (ou négocier) une clause d’inaliénabilité ?
La bonne nouvelle, c’est qu’une clause d’inaliénabilité peut être un outil très efficace, à condition d’être finement calibrée. Voici les points à surveiller avec votre notaire ou votre avocat.
Définir précisément le bien ou les titres concernés
Évitez les formulations vagues du type « les biens de la succession ». Le texte doit cibler :
- un bien immobilier déterminé (adresse, désignation cadastrale) ;
- un portefeuille de titres identifié (actions d’une SAS, parts de SCI, etc.) ;
- éventuellement un pourcentage précis du capital.
Plus c’est précis, moins vous ouvrez la porte aux litiges familiaux (et aux repas de Noël qui tournent en assemblée générale improvisée).
Fixer une durée adaptée à l’objectif poursuivi
En société, la pratique conduit souvent à des durées de 3 à 7 ans pour laisser le temps au projet de se consolider sans effrayer les investisseurs. Pour un bien immobilier transmis, il est fréquent de coller à un horizon patrimonial : par exemple, jusqu’à la majorité d’un enfant, ou pendant le temps nécessaire pour amortir un crédit.
Astuce de praticien : insérer une clause de réexamen (par exemple au bout de 5 ans, sur décision unanime ou majoritaire) permet d’éviter de rester prisonnier d’une situation devenue contre-productive.
Prévoir des cas de « sortie d’urgence »
Il est possible de prévoir contractuellement des cas dans lesquels la clause pourra être écartée, par exemple :
- en cas de nécessité financière grave dûment constatée ;
- en cas de divorce ou de séparation avec rachat de soulte ;
- en cas de projet de réinvestissement jugé cohérent (achat de résidence principale, nouvelle opération locative, etc.).
Ces soupapes de sécurité rassurent les bénéficiaires tout en maintenant l’esprit de protection de la clause.
Les erreurs classiques… et comment les éviter
En pratique, les problèmes naissent rarement de la clause elle-même, mais de sa mauvaise utilisation.
- Durée disproportionnée : interdire toute vente pendant une très longue période, sans justification solide, est la meilleure façon de se faire retoquer la clause en justice.
- Absence de motivation : ne pas expliquer l’intérêt sérieux et légitime (par exemple protéger une entreprise familiale ou un immeuble support d’un crédit important) affaiblit fortement la clause.
- Contradiction avec la stratégie globale : figer un bien alors que votre projet est de faire tourner votre parc immobilier tous les 5 à 7 ans pour optimiser la rentabilité nette n’a aucun sens.
- Oublier les autres outils : clause d’agrément, clause de préemption, pacte d’associés, droit de retour, démembrement… la clause d’inaliénabilité n’est qu’un outil parmi d’autres.
Clause d’inaliénabilité : un outil utile, pas une punition
Bien utilisée, la clause d’inaliénabilité est un véritable pare-chocs pour votre patrimoine : elle évite les reventes à chaud, sécurise une transmission et rassure partenaires bancaires et associés. Mal préparée, elle peut transformer un bel actif en prison dorée dont vous ne sortirez qu’à coups de contentieux.
Avant de signer, posez-vous trois questions simples : quel bien est concerné, pendant combien de temps, et pour protéger quel intérêt concret ? Si vous avez une réponse claire aux trois, vous êtes sur la bonne voie. Et si ce n’est pas le cas, votre notaire – et votre stratégie d’investissement – auront sans doute deux ou trois choses à se dire.
