Vous cherchez un modèle pré-état daté gratuit pour vendre votre appartement en copropriété sans exploser votre budget notaire ? Bonne nouvelle : ce document, pourtant devenu incontournable dans les ventes, n’est pas facturé par la loi… à condition de savoir le préparer vous-même, proprement, et sans rien oublier. Stéphane, votre expert immobilier (un peu maniaque, mais c’est pour votre bien), vous explique comment faire.
Pré-état daté : à quoi ça sert vraiment ?
Le pré-état daté est un document d’information remis à l’acheteur avant la signature du compromis ou de la promesse de vente d’un lot de copropriété.
Son objectif est simple : donner une vision claire de la situation financière et administrative de la copropriété et du lot vendu, pour sécuriser la transaction. Il complète les diagnostics techniques et évite les mauvaises surprises du type : « Ah, au fait, il y a un ravalement de façade à 20 000 € voté la semaine dernière… ».
Concrètement, il permet à l’acquéreur de vérifier :
- le montant des charges courantes payées par le vendeur sur les deux derniers exercices ;
- l’existence d’éventuels impayés de charges dans la copropriété ;
- les dettes du syndicat des copropriétaires envers des prestataires ;
- les travaux déjà votés et leur financement ;
- la part du fonds de travaux (loi ALUR) rattachée au lot ;
- la situation juridique de l’immeuble (règlement de copropriété, état descriptif de division, etc.).
En résumé : c’est le check-up de la copropriété avant d’acheter.
Pré-état daté, état daté, loi ALUR : ne confondez plus
Petite mise au point juridique (promis, sans mal de tête) :
- Le pré-état daté est demandé avant le compromis. Il n’est pas formellement obligatoire dans les textes, mais il est devenu un usage quasi systématique chez les notaires.
- L’état daté est, lui, obligatoire avant la signature de l’acte authentique. Il est établi par le syndic et son coût est plafonné par décret.
- La loi ALUR et l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation encadrent les informations à transmettre à l’acquéreur lors de la mutation de lots de copropriété.
La subtilité qui vous intéresse : le pré-état daté peut être établi par le vendeur lui-même. C’est là que le modèle pré-état daté gratuit prend tout son sens : vous économisez les honoraires parfois salés de certains syndics ou prestataires.
Que doit contenir un bon modèle de pré-état daté ?
Pour être sérieux (et éviter les allers-retours avec le notaire), votre modèle doit reprendre les grandes rubriques suivantes.
1. Informations générales sur le lot et la copropriété
- Adresse de l’immeuble et identité du vendeur ;
- numéro du lot, tantièmes ou millièmes ;
- usage du lot (habitation, commercial, mixte) ;
- coordonnées du syndic (professionnel ou bénévole).
2. Documents à joindre ou à mentionner
- règlement de copropriété et état descriptif de division ;
- fiche synthétique de la copropriété ;
- carnet d’entretien de l’immeuble ;
- diagnostic technique global (DTG), s’il existe ;
- procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles.
3. Situation financière du vendeur vis-à-vis de la copropriété
- montant des charges courantes du budget prévisionnel payées sur les deux derniers exercices ;
- charges hors budget (travaux exceptionnels, appels de fonds spécifiques) ;
- éventuels impayés de charges du vendeur ;
- sommes susceptibles d’être imputées à l’acquéreur après la vente (travaux votés non encore appelés, par exemple).
4. Situation financière de la copropriété
- taux d’impayés de charges dans l’immeuble ;
- dettes envers les prestataires (fournisseur d’énergie, entreprise de travaux, etc.) ;
- montant du fonds de travaux et part rattachée au lot vendu.
Avec ces blocs, vous couvrez l’essentiel des attentes des notaires et des acquéreurs exigeants.
Modèle pré-état daté gratuit : structure prête à copier-coller
Voici une trame type que vous pouvez adapter à votre situation (à personnaliser, sinon votre notaire va lever un sourcil) :
- 1. Identification
« Pré-état daté – Mutation de lots de copropriété (loi ALUR, art. L721-2 CCH) »
Immeuble situé à : [adresse]
Syndic : [nom, adresse, contact]
Vendeur : [nom, adresse]
Lot(s) concerné(s) : [numéro(s), tantièmes] - 2. Documents transmis
– Règlement de copropriété et état descriptif de division
– Fiche synthétique de la copropriété
– Carnet d’entretien
– Procès-verbaux des trois dernières AG annuelles
– Diagnostic technique global (le cas échéant) - 3. Charges du vendeur
– Montant des charges courantes payées sur les deux derniers exercices : [montant]
– Montant des charges hors budget (travaux, appels exceptionnels) : [montant]
– Situation des comptes au [date] : [à jour / impayés de X €] - 4. Situation de la copropriété
– Taux d’impayés de charges : [X %]
– Dettes fournisseurs : [montant]
– Fonds de travaux (loi ALUR) : [montant total] dont part rattachée au lot : [montant] - 5. Travaux et décisions en cours
– Travaux votés non encore réalisés : [détail, montant, calendrier]
– Procédures en cours éventuelles (contentieux, expertises, etc.) - 6. Attestation
« Le présent document est établi de bonne foi par le vendeur, sur la base des informations communiquées par le syndic et des documents comptables disponibles. »
Fait à [ville], le [date]
Signature du vendeur
En suivant cette structure, vous obtenez un véritable modèle professionnel, sans passer par une solution payante.
Comment récupérer gratuitement les informations nécessaires ?
Pour remplir correctement votre pré-état daté, vous devrez mettre la main sur quelques documents clés :
- vos derniers appels de fonds et relevés de charges ;
- les comptes annuels approuvés de la copropriété ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ;
- le relevé de la part du fonds de travaux rattachée à votre lot.
Si vous ne les avez pas déjà, demandez-les au syndic (ou au conseil syndical). La plupart de ces pièces sont accessibles sur l’extranet de copropriété quand il existe.
Astuce de pro : profitez-en pour analyser la santé financière de l’immeuble. Avant d’acheter un appartement, c’est exactement ce que tout bon investisseur devrait faire… et ce que détaillent les meilleurs guides de recherche de logement, que ce soit pour un appartement à Genève dans une ville sous tension ou dans une métropole plus calme.
Pré-état daté gratuit : les erreurs qui peuvent vous coûter cher
Gratuit ne veut pas dire bâclé. Trois pièges classiques :
- Oublier des travaux votés : si un ravalement ou un changement de chaudière a été voté et que vous ne le mentionnez pas, l’acheteur pourra se retourner contre vous en cas de mauvaise foi avérée.
- Minimiser les impayés de charges : une copropriété avec un taux d’impayés élevé est un vrai signal d’alerte. Mieux vaut jouer la transparence que de voir la vente capoter au dernier moment.
- Ne pas mettre à jour les montants : un pré-état daté vieux de six mois, avec des chiffres obsolètes, fera tiquer le notaire. Mettez-le à jour juste avant l’envoi.
Rappelez-vous : ce document n’est pas qu’une formalité, c’est aussi un argument de négociation. Un pré-état daté clair et complet rassure l’acheteur et fluidifie la signature du compromis.
Quand faire appel à un pro malgré le modèle gratuit ?
Dans la majorité des cas, un vendeur organisé peut parfaitement établir son pré-état daté à partir d’un modèle gratuit. Mais dans certaines situations, mieux vaut se faire accompagner :
- copropriété en difficulté financière ou en procédure ;
- travaux lourds en série (ravalement, toiture, structure) ;
- vente d’un lot complexe (local commercial, lots multiples, tantièmes imbriqués).
Dans ces cas-là, un notaire, un syndic réactif ou même un coach immobilier spécialisé peut vous éviter quelques sueurs froides. Si vous êtes dans une logique plus globale de vente ou d’achat, un accompagnement sur-mesure, comme celui d’un coach immobilier en Haute-Garonne, peut aussi faire la différence.
En attendant, avec ce modèle pré-état daté gratuit et les explications qui vont avec, vous avez déjà de quoi préparer un dossier propre, sérieux… et économiser quelques centaines d’euros. Ce qui, entre nous, se place toujours mieux dans votre futur projet qu’en frais annexes.
