La colocation Toulouse quartiers rentables attire de plus en plus d’investisseurs avisés. Avec une population étudiante de 135 000 personnes, un bassin d’emploi dynamique autour de l’aéronautique et des techs, et une tension locative record, la Ville Rose offre des rendements locatifs bruts jusqu’à 6 % en colocation. Stéphane, expert immobilier passionné, décrypte pour vous les meilleurs spots en 2025, avec une pointe d’humour : investir ici, c’est comme miser sur un avion d’Airbus… ça décolle !
Pourquoi la colocation à Toulouse est un investissement locatif gagnant ?
Toulouse combine croissance démographique, universités prestigieuses et grands projets urbains comme la ligne B du métro ou Toulouse EuroSudOuest (TESO). Le LMNP au réel en colocation booste les rendements : un T3 divisé en chambres meublées peut générer 20-25 €/m², contre 15-18 € en location classique. Les colocataires étudiants ou jeunes actifs assurent une rotation rapide et zéro vacance locative. Attention toutefois : gérez bien les baux et les assurances pour éviter les galères de « coloc drama » !
Le prix moyen au m² avoisine 3 900 €, avec un loyer moyen de 21 €/m², pour un rendement brut de 6,2 %. Pour aller plus loin, consultez notre analyse complète des prix m² à Toulouse en décembre 2025.
Top 5 des quartiers rentables pour colocation à Toulouse
Voici mon top 5, basé sur rendement, tension locative, transports et potentiel de valorisation. Priorité aux zones proches campus, métro et commerces.
1. Borderouge : le roi du rendement (5-6 %)
Avec la ligne B du métro, commerces et accès rapide au centre, Borderouge cartonne pour la colocation étudiante. Prix au m² : 3 500-4 000 €. Un T3 en colocation se loue 1 200-1 500 €/mois. Idéal pour du meublé LMNP : forte demande, rotation annuelle assurée. Petit plus humoristique : les étudiants adorent le métro pour éviter les embouteillages… et les colocataires qui cuisent des pâtes à 2h du mat’ !
2. Rangueil : paradis étudiant (5,5-6 %)
Proche du campus Paul Sabatier et de l’hôpital, Rangueil est un aimant à étudiants en médecine et sciences. Rendement jusqu’à 6 % grâce à la proximité transports (métro A). Prix au m² : 4 000-4 500 €. Colocations T2/T3 performantes, loyers par chambre : 450-550 €. Zéro vacance locative, même en été avec les stages.
- Avantages : Tension locative extrême, valorisation +10 % en 3 ans.
- Risques : Concurrence élevée, visez les T3 rénovés.
3. La Cartoucherie : l’écoquartier trendy (4,5-5,5 %)
Refait à neuf avec tram, commerces et tiers-lieux, ce quartier éco-friendly plaît aux jeunes actifs et étudiants. Prix au m² : 3 800 €. Rendement solide en colocation meublée, loyers totaux 1 300 € pour un T3. Proximité du centre sans les prix fous : un bon plan pour diversifier.
4. Compans-Caffarelli : équilibre parfait (5-6 %)
Parc, métro, universités : le combo gagnant pour coloc en LMNP. Prix au m² : 3 900 €. Rendement 6 % grâce à la demande étudiante et pro. Les T2 en colocation (2 chambres) se louent 1 000 € facile. Conseil : misez sur le balcon pour séduire les locataires.
5. Montaudran : le pari futuriste (4-5 %)
Hub tech avec Aerospace Valley, ce quartier monte en flèche. Prix accessibles (3 600 €/m²), potentiel de plus-value énorme. Colocation pour jeunes cadres : rendement 4,5 %, mais valorisation +15 % d’ici 2028. Parfait pour un investissement long terme.
Comparatif des quartiers en tableau
| Quartier | Rendement brut (%) | Prix m² (€) | Points forts |
|---|---|---|---|
| Borderouge | 5-6 | 3 500-4 000 | Métro B, étudiants |
| Rangueil | 5,5-6 | 4 000-4 500 | Campus, hôpital |
| Cartoucherie | 4,5-5,5 | 3 800 | Tram, éco |
| Compans-Caffarelli | 5-6 | 3 900 | Parc, métro |
| Montaudran | 4-5 | 3 600 | Tech, valorisation |
Conseils pratiques pour maximiser votre rentabilité
Optez pour le LMNP réel : amortissement + déficit foncier = fiscalité light. Visez T2/T3 meublés (chambres ≥9m²). Budget travaux : 10-15 % pour booster le DPE et attirer les locataires écolos. Évitez les pièges : diagnostics amiante, gestion des coloc (bail solidaire ou individuel ?). Pour un projet sans stress, un chasseur immobilier peut multiplier votre ROI.
En conclusion, colocation Toulouse quartiers rentables comme Borderouge ou Rangueil offrent un mix rendement/sécurité imbattable en 2025. Prêt à décoller ? Contactez un pro avant que les prix ne filent comme un A350 !
