L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, c’est un peu le mode d’emploi officiel pour mettre fin à un bail d’habitation. Derrière cette référence un peu aride se cachent pourtant des règles très concrètes : qui peut donner congé, à quel moment, avec quel délai de préavis, et pour quels motifs ? En tant que bailleur ou locataire, bien maîtriser cet article 15 de la loi du 6 juillet 1989, c’est éviter les erreurs fatales, les congés nuls… et les contentieux (souvent chers, rarement amusants).
Article 15 loi 6 juillet 1989 : à quoi sert-il exactement ?
Le cœur de l’article 15, c’est l’encadrement du congé du bail d’habitation pour les logements soumis à la loi de 1989 (logements nus, résidence principale, le plus souvent). Il précise :
- qui peut donner congé (bailleur, locataire) ;
- dans quelles conditions de forme (lettre recommandée, huissier, remise en main propre contre émargement) ;
- les délais de préavis applicables, différents selon que le congé émane du locataire ou du bailleur ;
- les motifs autorisés pour le bailleur : reprise, vente, motif légitime et sérieux ;
- les protections renforcées en faveur du locataire, notamment en cas d’âge avancé ou de ressources modestes.
Autrement dit : l’article 15 fixe le cadre du jeu. En dehors de ce cadre, un congé prend le risque d’être frappé de nullité.
Congé donné par le locataire : liberté, mais préavis à respecter
Bonne nouvelle pour les locataires : la loi leur reconnaît une grande liberté. Ils peuvent quitter le logement à tout moment, sans avoir à motiver leur décision. En revanche, ils doivent respecter :
- un préavis de principe de 3 mois pour un logement vide ;
- un préavis réduit à 1 mois dans plusieurs situations prévues par la loi (zone tendue, perte d’emploi, nouvel emploi suite à perte d’emploi, mutation, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéficiaire du RSA ou de l’AAH, etc.).
Ce préavis court à compter de la réception effective du congé par le bailleur. Tant que le délai n’est pas terminé, le loyer et les charges restent dus, même si le locataire a déjà quitté les lieux, sauf accord contraire du propriétaire ou relocation anticipée.
Point important (et souvent oublié) : lorsque le locataire invoque un préavis réduit, il doit le mentionner expressément dans sa lettre de congé et joindre tout justificatif utile. Un simple « je pars dans un mois » sans motif ni pièce jointe, c’est l’assurance d’alimenter la boîte mail de son avocat quelques semaines plus tard.
Congé donné par le bailleur : reprise, vente ou motif légitime et sérieux
Côté bailleur, l’article 15 est beaucoup plus strict. Il n’est pas question de « donner congé parce que le locataire ne me plaît plus ». Trois seuls motifs sont admis dans le cadre d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 :
- la reprise du logement pour l’occuper à titre de résidence principale par le bailleur lui-même ou par un proche (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint/partenaire/concubin) ;
- la vente du logement, avec respect du droit de préemption du locataire ;
- le motif légitime et sérieux, souvent lié à des manquements du locataire (impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d’assurance, dégradations importantes, etc.).
Le bailleur doit :
- respecter un préavis de 6 mois avant le terme du bail pour un logement vide (3 mois pour un logement meublé) ;
- indiquer de façon claire et précise le motif du congé dans sa lettre ;
- respecter les formes imposées (LRAR, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement).
En cas de congé pour vente, le congé vaut offre de vente au profit du locataire, avec indication du prix et des conditions. Toute omission essentielle (prix, conditions de paiement, description du bien) peut rendre le congé irrégulier.
Les délais de préavis : 3 mois, 6 mois… et les cas où ça change
L’article 15 pose des délais de préavis standards :
- 3 mois pour le locataire d’un logement vide ;
- 1 mois pour le locataire d’un logement meublé (dans le cadre de la loi de 1989) ;
- 6 mois pour le bailleur d’un logement vide ;
- 3 mois pour le bailleur d’un logement meublé.
À cela s’ajoutent des cas de réduction du préavis pour le locataire d’un logement vide, désormais bien encadrés :
- logement situé en zone tendue (avec mention expresse dans la lettre de congé) ;
- mutation, perte d’emploi, nouvel emploi suite à perte d’emploi ;
- état de santé justifiant un changement de domicile ;
- bénéficiaire du RSA ou de l’AAH ;
- attribution d’un logement social.
Dans toutes ces hypothèses, le locataire peut réduire son préavis à un mois, à condition de justifier de sa situation. Le préavis reste dû même si le bailleur refuse le motif… jusqu’à ce qu’un juge éventuellement le détrompe.
Les protections spécifiques du locataire (âge, ressources, période hivernale)
La loi du 6 juillet 1989, et en particulier son article 15, ont clairement une logique de protection du locataire. Plusieurs garde-fous limitent la faculté du bailleur de donner congé :
- un congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail (sauf résiliation judiciaire ou accord amiable) ;
- certains locataires bénéficient d’une protection renforcée en raison de leur âge et de leurs ressources, obligeant le bailleur à proposer une solution de relogement adaptée lorsqu’il veut reprendre ou vendre ;
- la trêve hivernale n’empêche pas le congé, mais suspend les expulsions, ce qui allonge de fait les délais en pratique.
Pour les bailleurs investisseurs, cela fait partie des paramètres à intégrer dès la projection de la rentabilité d’un bien. D’ailleurs, si vous réfléchissez à la meilleure stratégie pour optimiser un projet locatif, un détour par un guide dédié à la rentabilité nette d’un investissement locatif peut vous éviter quelques désillusions.
Congé pour vente : le droit de préemption du locataire
Le congé pour vente est l’un des cas les plus sensibles encadrés par l’article 15. Concrètement :
- le bailleur notifie au locataire un congé pour vente au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois pour un meublé) ;
- le congé doit reproduire les mentions obligatoires de la loi et indiquer le prix et les conditions de la vente ;
- ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un délai légal pour accepter ou refuser ;
- en cas d’acceptation, le locataire a un délai déterminé pour signer l’acte (prolongé s’il recourt à un prêt).
Si les conditions ne sont pas respectées (prix modifié ensuite, mentions manquantes, convocation tardive), le congé encourt l’annulation. Dans ce cas, le bail est en pratique reconduit et le projet de vente sérieusement retardé, ce qui n’est jamais idéal pour votre stratégie patrimoniale.
Pour les propriétaires qui arbitrent entre vente, location classique ou location saisonnière type courte durée, il peut aussi être utile de comparer, en amont, les modèles économiques, par exemple en étudiant comment acheter un bien pour Airbnb impacte la gestion des congés et la souplesse d’exploitation.
Motif légitime et sérieux : un congé sous contrôle du juge
Le fameux motif légitime et sérieux de l’article 15 est volontairement large… mais pas illimité. Il recouvre notamment :
- les impayés de loyers ou de charges récurrents ;
- les troubles du voisinage répétés et caractérisés ;
- l’utilisation non conforme des lieux (activité non autorisée, sous-location illégale, etc.) ;
- d’importantes dégradations du logement.
Le bailleur doit être capable de prouver ces manquements (courriers de relance, mises en demeure, attestations de voisins, constats, etc.). En cas de contestation, c’est le juge qui appréciera le caractère légitime et sérieux du motif, ainsi que la régularité du congé.
Ce n’est donc pas un joker pour « se débarrasser » d’un locataire. C’est un outil encadré, qui doit être manié avec rigueur… et idéalement avec un minimum de diplomatie, ce qui n’est jamais interdit, même en droit.
Bien utiliser l’article 15 loi 6 juillet 1989 : les bons réflexes
Que vous soyez bailleur ou locataire, quelques réflexes permettent d’appliquer sereinement l’article 15 :
- anticiper les dates d’échéance du bail et les délais de préavis ;
- vérifier si vous entrez dans un cas de préavis réduit (côté locataire) ou dans un motif admissible (côté bailleur) ;
- soigner la forme du congé : mode d’envoi, mentions obligatoires, pièces justificatives ;
- conserver toutes les preuves de réception (accusés, émargements, constats) ;
- ne pas hésiter à demander conseil (notaire, avocat, gestionnaire) en cas de situation sensible.
En résumé, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas un simple texte obscur : c’est l’ossature juridique de la fin du bail. Bien maîtrisé, il sécurise votre projet immobilier, qu’il s’agisse de protéger votre résidence principale, de faire tourner sereinement un parc locatif, ou de préparer la revente d’un bien dans les meilleures conditions.
