Acheter un garage est souvent présenté comme l’investissement malin par excellence… jusqu’au moment où l’on découvre les frais de notaire garage. Pour un petit prix d’achat, la facture de l’étude notariale peut paraître disproportionnée. En réalité, ces frais obéissent à des règles très précises, différentes selon que le garage est neuf ou ancien, acheté seul ou avec un logement, et selon votre projet (usage personnel ou investissement locatif).
Stéphane, votre expert immobilier un peu obsessionnel des chiffres mais de bonne compagnie, vous propose un décryptage concret, chiffres à l’appui, pour comprendre, calculer et optimiser ces frais en 2025.
Frais de notaire pour un garage : de quoi parle-t-on exactement ?
Derrière l’expression « frais de notaire », on met tout dans le même sac. En réalité, pour un garage ou un parking, la note se compose de trois grandes familles :
- Les droits de mutation et taxes (la plus grosse part) : ce que vous payez à l’État, au département et à la commune.
- La rémunération du notaire (émoluments) : calculée selon un barème national dégressif par tranches de prix.
- Les débours : les sommes que le notaire avance pour vous (cadastre, géomètre, conservations d’hypothèques, copies, etc.).
Première précision rassurante : non, le notaire ne « se met pas 15 % dans la poche ». La fameuse fourchette de 7 à 10 % dans l’ancien (voire 13 à 20 % sur de petits montants) correspond à l’ensemble des frais, en grande majorité fiscaux.
Ancien vs neuf : l’impact massif sur les frais de notaire d’un garage
Pour un garage, la différence de coût entre le neuf et l’ancien est aussi marquée que pour un appartement.
- Garage ancien : comptez généralement entre 7 et 10 % du prix d’achat. Sur de petits prix (10 000 à 20 000 €), on peut même grimper dans une fourchette souvent évoquée de 13 à 20 %, car il existe des montants fixes incompressibles.
- Garage neuf : les frais globaux tournent plutôt autour de 2 à 3 % du prix de vente, parfois jusqu’à 5 % selon les cas, grâce à une fiscalité allégée.
Exemples typiques que l’on retrouve sur le marché :
- Garage neuf à 20 000 € : frais totaux autour de 400 à 600 €.
- Garage ancien à 20 000 € : frais qui peuvent dépasser 2 000 €, parfois davantage.
Ce n’est pas le notaire qui change de tarif, ce sont surtout les droits de mutation (les taxes) qui explosent dans l’ancien et restent réduits dans le neuf.
Comment se calculent les frais de notaire pour un garage ?
Le calcul détaillé repose sur le même mécanisme que pour une maison ou un appartement. On retrouve :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : généralement entre 5,80 % et 6,40 % du prix selon les départements pour l’ancien, beaucoup moins dans le neuf.
- La contribution de sécurité immobilière : environ 0,10 % du prix, avec un minimum.
- Les émoluments du notaire : barème proportionnel dégressif par tranches (3,87 %, 1,596 %, 1,064 %, 0,799 % selon la tranche de prix).
- Les débours : quelques centaines d’euros couvrant les formalités et documents.
Sur un garage individuel, on constate souvent une partie fixe autour de 1 000 à 1 500 €, à laquelle s’ajoutent les pourcentages. C’est cette base incompressible qui explique que le pourcentage global grimpe très vite pour les petits prix.
Illustration simple (ordre de grandeur, en ancien) :
- Prix du garage : 10 000 €.
- Frais totaux : 1 500 à 2 000 € (soit 15 à 20 %).
- Prix du garage : 30 000 €.
- Frais totaux : 3 000 à 4 000 € (soit 10 à 13 %).
Plus le prix monte, plus le pourcentage global baisse. Moralité : l’achat de plusieurs garages en lot est souvent plus efficace que des achats à l’unité si vous cherchez à optimiser les frais.
Garage seul, garage avec appartement : ce qui change sur les frais
Les frais de notaire pour un garage ne seront pas du tout les mêmes selon qu’il est acheté :
- Seul, comme bien indépendant : on applique plein pot le régime des parkings/garages, avec les pourcentages vus plus haut.
- En même temps qu’un logement (appartement ou maison) : le garage suit le régime du lot principal, souvent avec un calcul global sur l’ensemble du prix (logement + garage + box).
Dans la pratique :
- Un garage acheté avec un appartement dans l’ancien bénéficiera du même taux global (7 à 8 % environ) mais les montants fixes sont mutualisés.
- Un garage neuf vendu avec un logement neuf profite de la réduction des frais totaux (environ 2 à 3 % sur l’ensemble).
Autrement dit, acheter un garage en même temps que votre résidence principale ou dans une opération globale d’investissement locatif est souvent plus intéressant que de signer un acte isolé.
Estimation rapide des frais de notaire pour un garage en 2025
Pour vous aider à vous situer sans sortir la calculette scientifique, voici des ordres de grandeur usuels observés en 2025 :
| Type de garage | Prix d’achat | Ordre de grandeur des frais |
|---|---|---|
| Ancien, seul | 10 000 € | ≈ 1 500 à 2 000 € |
| Ancien, seul | 20 000 € | ≈ 2 500 à 3 500 € |
| Ancien, seul | 30 000 € | ≈ 3 000 à 4 000 € |
| Neuf, seul | 20 000 € | ≈ 400 à 800 € |
| Ancien, avec logement | Global 200 000 € | ≈ 7 à 8 % sur l’ensemble |
| Neuf, avec logement | Global 200 000 € | ≈ 2 à 3 % sur l’ensemble |
Pour une simulation plus précise, il est toujours possible d’utiliser un simulateur de frais en ligne ou de demander une estimation à votre notaire avant même de signer le compromis.
Investir dans un garage : intégrer les frais de notaire dans la rentabilité
Pour un investisseur, ces frais ne sont pas un simple coût annexe : ils impactent directement la rentabilité nette de votre opération. Sur un petit montant, se tromper de 1 500 € à l’entrée, c’est flinguer plusieurs années de cash-flow.
Dans votre calcul, pensez à intégrer :
- Le prix d’achat frais de notaire inclus (FAI + FDN).
- Les charges de copropriété éventuelles.
- La taxe foncière.
- L’éventuelle commission d’agence.
Un garage à 15 000 € avec 2 500 € de frais de notaire, ce n’est pas 15 000 € à amortir, mais 17 500 €. Pour bien mesurer l’impact sur votre rendement, je vous recommande de vous appuyer sur une vraie méthode de calcul de rentabilité nette d’un investissement locatif avant de vous lancer.
Et si vous hésitez encore sur la pertinence de ce type d’actif, un passage par un guide dédié à l’investissement dans un parking ou un garage vous donnera une vision d’ensemble : demande locative, loyers moyens, risques d’impayés, etc.
Comment optimiser (légalement) les frais de notaire pour un garage ?
La mauvaise nouvelle : on ne « négocie » pas les taxes. La bonne : il existe tout de même plusieurs leviers pour alléger la facture globale :
- Privilégier le neuf quand c’est possible : impact direct sur les DMTO, donc sur les frais totaux.
- Acheter plusieurs garages en une seule fois plutôt que des acquisitions éparpillées : les montants fixes sont mutualisés et le pourcentage global baisse avec le prix total.
- Inclure le garage dans une acquisition plus large (appartement + box) : là encore, effet de mutualisation des frais.
- Séparer le prix des meubles si vous achetez un lot avec un peu de matériel (rare pour un garage, mais possible pour un local mixte). La partie « meubles » n’est pas soumise aux mêmes droits de mutation.
En parallèle, côté fiscalité, les frais de notaire payés à l’achat pourront, en cas de revente du garage, être pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière, soit pour leur montant réel, soit via un forfait (souvent 7,5 % du prix d’achat), ce qui allège la note au fisc le jour où vous revendez.
Faut-il encore avoir peur des frais de notaire pour un garage ?
Oui, si vous les découvrez après coup. Non, si vous les anticipez dans votre plan de financement et dans votre calcul de rentabilité. Sur un garage, les frais de notaire peuvent paraître lourds en pourcentage, mais ce sont aussi eux qui sécurisent la transaction : publicité foncière, vérification de propriété, absence d’hypothèque oubliée, etc.
En 2025, acheter un garage ou un parking reste une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine, se créer un complément de revenus ou préparer une retraite plus sereine. À condition de ne plus jamais dire « j’avais oublié les frais de notaire »… sous peine de voir Stéphane lever un sourcil désapprobateur.
