Dans le monde de l’investissement locatif, le choix entre location meublée vs nue est crucial pour optimiser rentabilité et fiscalité. Stéphane, expert immobilier passionné, décrypte ici les différences clés pour vous aider à trancher en 2025, avec une analyse approfondie des évolutions fiscales et du marché.
Les bases : qu’est-ce qu’une location meublée et une location nue ?
La location nue, ou location vide, consiste à louer un logement sans aucun mobilier. Le locataire arrive les mains vides et signe un bail de 3 ans renouvelable tacitement. À l’inverse, la location meublée fournit un logement équipé : lit, table, chaises, électroménager… selon un décret précis listant les équipements obligatoires. Ce ‘plus’ justifie un loyer supérieur, souvent 10 à 30% plus élevé à surface et emplacement équivalents.
Pourquoi ce choix pèse-t-il autant ? Parce qu’il impacte loyers, fiscalité, durée des baux et gestion quotidienne. En 2025, avec les réformes fiscales, l’écart se resserre, mais des niches persistent.
Avantages économiques : loyers et rentabilité
Premier atout de la location meublée : les loyers plus élevés. En moyenne, 11 à 13% supérieurs pour un logement équivalent, pouvant grimper à 20-30% en zones tendues. Résultat ? Une rentabilité brute supérieure, idéale pour l’investisseur débutant.
Mais attention aux coûts : achat de meubles (2000-3000€ pour un studio/T2), usure accélérée et turnover plus fréquent. La location nue offre stabilité : locataires longue durée, moins de vacances locatives, mais plafonds de loyer en zones tendues limitent les hausses.
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer moyen | Base | +11-30% |
| Coûts meubles | Aucun | 2000-5000€ initiaux |
| Turnover | Faible | Élevé |
| Rentabilité nette | Stable | Supérieure au réel |
Fiscalité : le grand duel en 2025
La fiscalité reste le nerf de la guerre. En location nue (revenus fonciers), régime micro : abattement 30% sur loyers. Au réel : déduction charges réelles, déficit foncier imputable jusqu’à 10700€/an sur impôt global. Nouveauté 2025-2026 : amortissement possible pour locations intermédiaires (appartements neufs ou anciens avec 20% travaux), taux 3-5.5%, engagement 12 ans.
En location meublée (BIC, régime LMNP), micro : abattement 50% (seuil 77200€). Au réel : amortissement du bien (2% en 2025 post-réforme), meubles, travaux, frais notaire/agence. Résultat fiscal souvent nul, donc zéro impôt sur loyers !
Exemple chiffré pour un studio à 1000€/mois nue (12000€/an) :
- Nue micro : 12000 -30% = 8400€ imposables.
- Meublée micro : 13000€ (loyer +10%) -50% = 5160€ imposables.
- Au réel LMNP : après amortissement, souvent 0€ imposables.
Verdict 2025 : meublé gagne toujours au réel, mais nue attractive avec déficit foncier ou amortissement encadré.
Durée des baux et flexibilité juridique
La location nue impose un bail 3 ans (1 an si départ proprio). Congé longue durée, stabilité assurée. La meublée offre souplesse : bail 1 an renouvelable, 9 mois étudiant (non renouvelable), mobilité 1-10 mois. Idéal pour étudiants, jeunes pros, saisonnier.
Plus de flexibilité = plus de risques de vacance, mais accès à coloc meublée ou courts séjours. En zones étudiantes, c’est un must.
Contraintes et gestion au quotidien
Location nue : simplicité. Moins de paperasse, locataire gère ses meubles. Meublée : compta rigoureuse au réel (bilan annuel), gestion turnovers, entretien meubles. Mais outils en ligne facilitent tout.
Humour inside : en meublé, vous évitez le locataire qui arrive avec son canapé IKEA démonté… mais préparez-vous à des ‘tests’ d’usure créatifs !
Quel choix en 2025 ? Notre verdict
Pour investissement locatif court terme, zones mobiles (étudiants, jeunes actifs) : meublé, grâce à LMNP et loyers boostés. Long terme, rénovation lourde : nue avec déficit foncier. À Toulouse, par exemple, optez pour meublé en hyper-centre ; voir notre guide des quartiers top pour investissement locatif Toulouse.
Simulez ! Meublé l’emporte souvent (rendement net +2-4%), surtout réel. Consultez un expert pour votre cas. Prêt à investir ? La meublée reste reine, mais nue progresse.
