Vous venez de tomber sur un vieux dossier de chantier et vous réalisez qu’il manque un papier magique : la déclaration d’achèvement des travaux. Autrement dit, vous êtes face à un oubli de déclaration d’achèvement des travaux… Rassurez-vous : ce cas est bien plus courant qu’on ne le pense. En revanche, entre risques d’amende, effets fiscaux et blocage d’une future vente, mieux vaut comprendre précisément ce que vous encourez et comment régulariser la situation intelligemment.
Oubli de DAACT : de quoi parle-t-on exactement ?
La déclaration d’achèvement et de conformité des travaux (DAACT) est le document que le titulaire d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable doit adresser à la mairie à la fin du chantier.
Concrètement, elle sert à :
- informer la commune que les travaux sont terminés ;
- attester que la construction respecte l’autorisation d’urbanisme obtenue (permis ou déclaration préalable) ;
- déclencher les contrôles éventuels du service urbanisme ;
- transmettre l’information à l’administration fiscale pour la mise à jour de la taxe foncière.
Cette déclaration doit être déposée dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Oublier de la faire ne signifie pas que tout s’écroule… mais cela ouvre une série de risques juridiques, fiscaux et pratiques qu’il vaut mieux anticiper.
Les risques juridiques : amende, mise en conformité… voire démolition
Tant que la DAACT n’est pas déposée, la commune peut considérer que la situation de votre bien n’est pas régularisée sur le plan de l’urbanisme.
Selon les cas :
- si vos travaux sont conformes à l’autorisation, le risque est surtout administratif et fiscal ;
- si vos travaux ne respectent pas le permis ou ont été réalisés sans autorisation alors qu’elle était obligatoire, on entre dans le champ de l’infraction aux règles d’urbanisme.
En cas d’infraction constatée dans les délais, vous encourez notamment :
- une amende pénale comprise, selon les textes, entre 1 200 € et 300 000 € selon la gravité et la surface concernée ;
- une éventuelle obligation de mise en conformité (modifier la construction, réduire une surélévation, adapter des ouvertures, etc.) ;
- dans les cas extrêmes, une démolition partielle ou totale ordonnée par le juge si la construction est manifestement irrégulière.
C’est d’autant plus sensible si votre bien se situe en zone protégée, sur le domaine public, à proximité d’un monument historique ou dans un secteur soumis à contraintes particulières.
Délais de prescription : jusqu’à quand pouvez-vous être inquiété ?
Bonne nouvelle, le droit français ne laisse pas planer la menace éternellement. Trois grandes familles de délais jouent ici un rôle clé :
- Prescription pénale : en matière d’infractions aux règles d’urbanisme, le délai est généralement de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux. Passé ce délai, il n’est plus possible de vous poursuivre pénalement pour ces faits précis.
- Prescription civile pour la mairie : la commune dispose en principe de 10 ans pour saisir le tribunal civil afin de demander la mise en conformité ou la démolition de l’ouvrage jugé irrégulier.
- Prescription des recours des tiers (voisins, copropriété, association) : elle est plus courte, de l’ordre de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux pour agir devant le juge civil (en pratique, ils doivent au préalable faire annuler l’autorisation par le juge administratif en cas de servitude d’urbanisme violée).
Attention : certains cas restent imprescriptibles, notamment une construction édifiée sans permis de construire alors qu’il était requis. Administrativement, ce bâtiment ne « sort » jamais vraiment de l’irrégularité tant qu’aucune régularisation n’est intervenue.
Conséquences fiscales : taxe foncière, majorations et perte d’exonérations
L’omission de la déclaration d’achèvement des travaux n’est pas neutre pour vos impôts locaux.
En pratique, elle peut entraîner :
- la perte d’exonérations temporaires de taxe foncière (souvent 2 ans pour les constructions nouvelles) faute d’avoir déclaré l’achèvement dans les 90 jours ;
- un rattrapage de taxe foncière à venir si l’administration découvre la surface non déclarée (piscine, extension, garage transformé en pièce de vie, etc.) ;
- des majorations et intérêts de retard si l’administration fiscale estime que la sous-déclaration résulte d’une omission fautive.
La bonne nouvelle, c’est que la régularisation volontaire, même tardive, est souvent mieux accueillie qu’une découverte inopinée lors d’un contrôle. Dans certains cas, une remise gracieuse partielle des pénalités peut être obtenue.
Impact sur la vente de votre bien : le notaire n’aime pas les zones d’ombre
C’est souvent au moment de vendre que le propriétaire découvre l’oubli de la déclaration d’achèvement des travaux. Le notaire, lui, a l’habitude d’ouvrir les placards administratifs…
Sans DAACT régulière, plusieurs problèmes se présentent :
- le notaire peut suspendre la signature tant que la situation d’urbanisme n’est pas clarifiée ;
- l’acheteur, informé du risque, peut négocier le prix à la baisse ou insérer une clause suspensive liée à la régularisation ;
- en cas de découverte d’une non-conformité après la vente, vous pouvez être exposé à un recours de l’acheteur si vous avez omis d’en informer clairement.
Pour les investisseurs, cette question est stratégique : un bien irrégulier, ou simplement administrativement « bancal », se revend moins bien et peut impacter sévèrement la rentabilité nette globale de l’opération. Pour aller plus loin sur ce sujet, je vous conseille de jeter un œil au guide dédié à la rentabilité nette d’un investissement locatif.
Comment régulariser un oubli de déclaration d’achèvement des travaux ?
La bonne attitude, une fois l’oubli découvert, c’est d’agir vite et méthodiquement.
Étape par étape :
- 1. Vérifier si la déclaration n’a vraiment jamais été déposée
Commencez par contacter le service urbanisme de votre mairie. Il arrive que la DAACT ait été déposée à l’époque par l’architecte, le constructeur ou le maître d’œuvre sans que vous en ayez gardé trace. - 2. Rassembler tous les documents de votre chantier
Permis de construire ou déclaration préalable, plans initiaux, plans modifiés, factures d’entreprises, attestations (RT2012, RE2020, accessibilité, etc.), photos avant/après… Plus votre dossier est clair, plus la régularisation sera simple. - 3. Déposer la DAACT même tardive
Vous pouvez généralement déposer une déclaration d’achèvement des travaux plusieurs années après la fin du chantier. Elle sera enregistrée et pourra, le cas échéant, déclencher un contrôle de conformité. - 4. Anticiper un éventuel contrôle de conformité
Si la mairie estime nécessaire de vérifier la conformité de la construction, un agent pourra se déplacer sur place. En cas de léger écart (fenêtre déplacée, hauteur modifiée de quelques centimètres, etc.), une autorisation de régularisation peut parfois être envisagée. - 5. Régulariser aussi côté fiscal
Si votre bien n’a pas été correctement déclaré aux impôts, contactez le service des impôts fonciers. Une démarche spontanée et argumentée maximise vos chances d’obtenir un traitement souple des pénalités.
En parallèle, si vous êtes déjà en phase de promesse de vente, parlez-en sans détour à votre notaire : il est votre meilleur allié pour baliser juridiquement la transaction et éviter de futurs litiges.
Cas particuliers : oubli depuis plus de 10 ans, piscines, extensions…
Passé 10 ans, beaucoup de propriétaires pensent être « tranquilles ». La réalité est plus nuancée :
- un oubli de DAACT sur une construction correctement autorisée est souvent régularisable sans drame, surtout si aucune plainte n’a été déposée et que le délai de prescription pénale est éteint ;
- en revanche, une construction sans permis alors qu’il était obligatoire reste administrativement irrégulière : la commune peut refuser de nouvelles autorisations tant que la situation n’est pas régularisée ;
- pour les piscines non déclarées, l’enjeu est souvent principalement fiscal (taxe foncière) mais peut aussi être urbanistique si les règles locales n’ont pas été respectées.
Si vous envisagez de revendre à moyen terme ou de lancer de nouveaux travaux (extension supplémentaire, surélévation, division de lot, etc.), mieux vaut traiter le sujet une bonne fois pour toutes. C’est aussi un point clé si vous projetez d’acheter un bien pour le louer en saisonnier, par exemple via un investissement type location Airbnb : la solidité du dossier d’urbanisme conditionne la sérénité de votre stratégie.
Comment éviter d’oublier la déclaration d’achèvement des travaux à l’avenir ?
Parce qu’il vaut mieux prévenir que courir après les formulaires :
- Planifiez la DAACT dès le dépôt du permis : notez dès le départ dans votre calendrier de chantier le rappel à 90 jours après la date d’achèvement estimée.
- Clarifiez qui fait quoi : architecte, maître d’œuvre, constructeur… Assurez-vous par écrit de la personne en charge du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.
- Centralisez vos documents : créez un dossier (physique ou numérique) « Autorisations d’urbanisme » dans lequel vous conservez permis, plans, attestations, déclarations d’ouverture (DOC) et d’achèvement (DAACT).
- En cas de doute, interrogez la mairie : un simple mail au service urbanisme peut éviter un oubli coûteux.
Pour un propriétaire bailleur ou un investisseur, cette rigueur documentaire fait partie du kit de base, au même titre que les diagnostics ou le bail.
En résumé, l’oubli de déclaration d’achèvement des travaux n’est pas la fin du monde… mais ce n’est pas non plus un détail anodin. Entre délais de prescription, risques de sanctions, fiscalité et impact sur une future vente, l’enjeu est de reprendre la main rapidement, de dialoguer avec les services compétents et de remettre votre bien sur de bons rails juridiques. Votre patrimoine – et vos nuits – vous diront merci.
